Ce que disent (et ne disent pas) les diagnostics
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante et plomb selon l’âge du bien, état des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, termites dans les zones concernées, état des risques et pollutions, assainissement non collectif le cas échéant, et métrage pour un lot de copropriété.
Ces diagnostics sont précieux, mais ils ne disent rien de l’état de la structure, de la toiture ou des désordres liés à l’humidité, ni du coût des travaux à prévoir. C’est précisément l’objet d’une visite technique.
À l’extérieur
- Toiture : tuiles ou ardoises cassées, mousses, faîtage, solins, état des gouttières et des descentes d’eau pluviale.
- Façades : fissures (en escalier, en biais depuis l’angle des ouvertures), enduits décollés, traces d’humidité en pied de mur.
- Terrain : pente vers la maison, gestion des eaux pluviales, arbres proches des fondations.
- Menuiseries : état des bois, des joints et des quincailleries, en particulier sur le littoral.
À l’intérieur
- Traces d’humidité : auréoles, salpêtre, peinture qui cloque, odeur de moisi, plinthes gonflées.
- Ventilation : présence et fonctionnement d’une VMC, grilles d’entrée d’air sur les fenêtres.
- Fissures intérieures, portes qui frottent ou se ferment mal, planchers souples ou en pente.
- Combles : état de la charpente, présence et épaisseur de l’isolant, traces d’infiltration ou d’insectes.
- Sous-sol ou vide sanitaire : humidité, ventilation, état des murs enterrés.
Les équipements et les réseaux
- Chauffage et eau chaude : type et âge de la chaudière ou de la pompe à chaleur, entretien, radiateurs.
- Électricité : tableau, présence d’une protection différentielle, prises reliées à la terre.
- Plomberie : nature des canalisations, pression, évacuations, traces de fuite.
- Assainissement : raccordement au tout-à-l’égout ou installation individuelle, conformité.
Sur le littoral : des points de vigilance particuliers
De Pornic à La Baule, l’air salin et les vents accélèrent l’usure des toitures, des menuiseries et des éléments métalliques. Les résidences secondaires, peu chauffées et peu aérées une partie de l’année, sont aussi plus exposées à l’humidité. Consultez enfin l’état des risques et pollutions annexé à la promesse de vente : il précise si le bien se situe dans une zone exposée à un risque naturel. Retrouvez nos secteurs d’intervention sur notre page zones d’intervention.
Chiffrer les travaux pour négocier
Classez les travaux repérés en trois catégories : urgents (sécurité, étanchéité), à prévoir à moyen terme, et de confort. Chiffrez-en l’ordre de grandeur : vous saurez si le prix demandé est cohérent, et vous disposerez d’arguments concrets pour négocier. En cas de travaux importants, parlez-en à votre notaire avant de signer le compromis.
Le bon moment pour une visite technique
L’idéal est d’intervenir avant de signer le compromis de vente. S’il est déjà signé, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) : une visite technique réalisée pendant ce délai vous aide à confirmer, ou non, votre engagement.
Questions fréquentes
Une maison classée F ou G au DPE est-elle une mauvaise affaire ?
Pas forcément, mais il faut chiffrer les travaux de rénovation énergétique. Pour la vente d’une maison classée F ou G, un audit énergétique est obligatoire et propose des scénarios de travaux. Si vous envisagez de louer, sachez que les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location (G depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034).
La visite technique est-elle obligatoire ?
Non, elle est facultative. Elle complète les diagnostics obligatoires en portant sur l’état général du bâti et sur les travaux à prévoir.
Que faire si je découvre un problème après le compromis ?
Pendant le délai de rétractation de 10 jours, vous pouvez renoncer sans avoir à vous justifier. Au-delà, rapprochez-vous rapidement de votre notaire pour examiner les options possibles selon les clauses du compromis.
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